Simón Vargas Aguilar©*

El tema de la vivienda se ha convertido en un problema, y los costos se han elevado significativamente, el precio del metro cuadrado nuevo ronda ya los 65 mil pesos en muchos espacios; el monto promedio de un departamento a la venta supera con facilidad cifras muy superiores. Desde 2005, los precios de la vivienda en la capital han subido alrededor de nueve veces más rápido que los salarios, un trabajador formal, incluso con crédito Infonavit o Fovissste, choca con un techo financiero que no alcanza.

Esa escasez es el resultado de una planeación que durante años concentró la densificación en cuatro alcaldías centrales, expulsó la vivienda social a la periferia metropolitana y dejó el centro a un ciclo de plusvalía, rentas cortas y gentrificación. Hoy apenas el 0.018 por ciento de la superficie capitalina está disponible para edificar vivienda nueva, el suelo se encareció más que los materiales. Los trámites para un proyecto grande pueden tardar dos o tres años solo en licencias; sumado el tiempo de obra, un edificio entra al mercado en cuatro o cinco años. Mientras tanto el inventario se agota, los precios suben y la oferta se desplaza a lo que sí es rentable, menos unidades, más caras, más chicas. Construir diez departamentos de seis millones resulta más negocio que veinte de tres, la ciudad se planea para el rendimiento del predio, no para la vida de quien la habita.

El diseño cotidiano lo delata. Lo que hace veinte años era un despacio de dos recámaras de 90 metros hoy es uno de “dos recámaras” de 55. Los lofts de 26 a 35 metros se venden como producto de vanguardia. En alcaldías como Cuauhtémoc, Venustiano Carranza o Iztacalco, las superficies promedio de la oferta vertical andan entre 50 y 56 metros. Se ha normalizado vivir sin jardín, sin patio, sin un umbral entre la calle y la intimidad. El espacio privado se comprime; el verde se externaliza a un parque lejano o a un camellón, quien creció en una casa con patio árboles o cuarto de visitas descubre que sus hijos heredan una versión mucho más pequeña de eso, no es minimalismo: es escasez disfrazada de estilo.

A la estrechez se suma la mala construcción. Seis de cada diez viviendas en la capital y su zona conurbada se levantan por etapas, con recursos propios y sin supervisión de arquitecto o ingeniero. En suelos blandos como en Iztapalapa, Tláhuac, Xochimilco, partes de Gustavo A. Madero esa práctica es un riesgo severo.

El sismo de 2017 no solo derrumbó edificios; exhibió varillas delgadas, niveles excedentes, dictámenes de conveniencia y un “cártel inmobiliario” que autorizó torres sin estudios estructurales serios. En el otro extremo, la vivienda formal de lujo o semilujo a menudo privilegia el render sobre la habitabilidad, recámaras sin ventilación cruzada, baños reducidos, muros delgados y nula relación con la calle. Mal diseño no es solo estética fea; es un departamento que no soporta una familia, un enfermo, un niño o un confinamiento.

Ahí entra lo que la pandemia dejó en claro y que un informe de ONU-Habitat, Cities and Pandemics: Towards a More Just, Green and Healthy Future (2021), formuló con nitidez; el virus no castigó a las ciudades por ser densas, castigó la desigualdad, la vivienda inadecuada, el hacinamiento y la falta de servicios. El mismo organismo insistió en que las ciudades compactas y bien planeadas, con vivienda asequible y espacio público, son más sanas que la dispersión o el hacinamiento. En la escala del edificio y del barrio, el reporte pidió priorizar el acceso personal a áreas verdes y exteriores como patios, azoteas, balcones, huertos, redes azul-verde a cinco minutos a pie. Durante el confinamiento, quien tenía un jardín, una terraza o un parque cercano pudo respirar; quien vivía en un cubículo sin ventana al sol pagó el aislamiento con ansiedad, sedentarismo y peores desenlaces de salud. Estudios posteriores sobre el uso de espacios verdes urbanos confirmaron que jardines privados y áreas naturales próximas aumentaron su valor, mientras el acceso inequitativo a parques públicos se agudizó.

La Ciudad de México no parte de cero, pero parte mal repartida. El inventario oficial ronda los 7.5 metros cuadrados de área verde por habitante, por debajo de lo que suelen recomendar la OMS y los propios estándares de ONU-Habitat cuando se habla de espacio verde usable, y más de la mitad de los parques y jardines realmente utilizables se concentran en unas pocas alcaldías privilegiadas. Miguel Hidalgo no es Iztapalapa. Chapultepec no es el camellón de una unidad habitacional. Construir departamentos sin un solo metro de tierra propia, contradice exactamente lo que la pandemia enseñó, los espacios verdes no son adorno, es salud pública.

Una vivienda digna no se mide solo en escrituras, se mide en metros que permitan convivir, en un patio o un árbol, en muros que no se cuarteen al primer temblor, en un precio asequible. Mientras la planeación siga tardando años en autorizar, el suelo se trate como ficha financiera y el “producto” habitacional se achique para caber en la nómina del desarrollador, seguiremos vendiendo cajas con vista y llamándolas hogar. La capital no necesita más torres que prometen lifestyle. Necesita casas y departamentos donde quepa una vida, un jardín, aunque sea mínimo, y la certeza de que la vivienda no es un lujo sino un bien necesario y debe ser digno. Extrañamos y anhelamos hogares y no simples casas o lugares para sobrevivir.

*Consultor en temas de seguridad, inteligencia, educación, religión, justicia, y política.