A las siete de la mañana, en cualquier unidad habitacional de la ciudad, el día empieza por el pasillo. Se oyen las puertas metálicas, el eco de la escalera, el agua que cae del tinaco de alguien y la voz del vecino que pregunta si ya pasó la pipa. En los andadores se cruzan los niños con mochila, el señor que barre su tramo de banqueta y la vecina que pega en el tablero el aviso de la próxima asamblea. Vivir en una unidad es compartir mucho más que una dirección: es compartir muros, cisternas, jardines, deudas y decisiones.
La Ciudad de México está hecha, en buena parte, de esos conjuntos. La Procuraduría Social (PROSOC) contabiliza 9,168 unidades habitacionales en 15 de las 16 alcaldías, todas salvo Milpa Alta, con 614,149 viviendas y más de 2.5 millones de habitantes, según las reglas de operación de su programa para unidades habitacionales de 2023. El propio gobierno capitalino ha usado cifras más amplias: en 2024, al presentar una reforma para garantizar presupuesto a estos conjuntos, habló de alrededor de 11 mil unidades donde más de 4.5 millones de personas viven bajo el régimen de condominio, según reportó Publimetro. La diferencia entre ambos números habla de cómo se cuenta y de qué se considera una unidad, pero el orden de magnitud es el mismo: millones de capitalinos viven en conjunto.
Una ciudad que se apiló para crecer
El emblema de esa forma de vivir es el Conjunto Urbano Nonoalco-Tlatelolco. Inaugurado en 1964 y diseñado por Mario Pani, reunió 102 edificios con capacidad para más de 70 mil personas, recuerda la Gaceta UNAM en su repaso de los 60 años del conjunto. Fue un proyecto de modernidad que prometía vivienda, escuelas, comercios y áreas verdes en un mismo trazo. El sismo de 1985 mostró también su vulnerabilidad, y desde entonces Tlatelolco carga con la memoria de la ciudad que se cae y se reconstruye.
Después vinieron los grandes conjuntos de los años setenta. En Azcapotzalco, la Unidad Habitacional El Rosario suma alrededor de 16 mil viviendas; sus proyectos arrancaron en 1972 y la primera etapa se terminó en 1976, según México Desconocido, que la describe como la más grande de México y América Latina. En Coyoacán, la Unidad INFONAVIT CTM Culhuacán comenzó a construirse en 1974 y cuenta con unas 15 mil viviendas, de acuerdo con la revista de arquitectura Metalocus. Son ciudades dentro de la ciudad, con sus propios mercados, canchas y rutas de transporte.
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El retrato de la vivienda capitalina ayuda a entender el peso de estos conjuntos. La Encuesta Intercensal 2025 del INEGI contó 3,022,557 viviendas particulares habitadas en la Ciudad de México, con un promedio de 3.0 ocupantes, por debajo de los 3.3 de 2020. Según la Encuesta sobre Condiciones Sociales de la Ciudad de México 2024 de Evalúa CDMX, 16.1% de las personas vive en viviendas multifamiliares, 76% habita en vivienda propia y 16.2% renta. Son hogares más pequeños en una ciudad que ya no crece hacia afuera como antes.
Las reglas de la convivencia
La vida en condominio tiene un manual, aunque pocos lo hayan leído completo. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, publicada en 2011 y reformada por última vez en 2017 según la compilación de la PROSOC, establece que las asambleas ordinarias se celebren cada tres meses y que, en primera convocatoria, se requiera la presencia del 75% de los condóminos. Las cuotas se reparten en proporción al indiviso de cada vivienda, y quien deja de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria se considera moroso. La ley le quita el voto, pero no la voz, en la asamblea.
La misma norma pone límites a las sanciones: la asamblea puede restringir servicios como la electricidad o el gas a los morosos, pero nunca el agua. Los administradores deben registrarse ante la PROSOC dentro de los 15 días hábiles siguientes a su nombramiento, y cada condominio puede integrar un Comité de Vigilancia de dos a cinco condóminos que no cobran por la tarea. Sobre el papel, el sistema reparte responsabilidades; en la práctica, depende de que los vecinos acudan a las reuniones y paguen a tiempo.
La cuota que no alcanza
Ahí está el nudo. La PROSOC reconoce en sus reglas de operación un “alto porcentaje de morosidad o inexistencia de cuotas para mantenimiento”, además de cuotas que no cubren reparaciones mayores y un conocimiento limitado del régimen condominal entre los propios residentes. A eso se suma el tiempo: según la misma dependencia, cientos de unidades tienen ya alrededor de 60 años. Impermeabilizar azoteas, cambiar bombas de agua, reparar escaleras o reforzar estructuras cuesta más de lo que suele juntarse en una caja común.
Dinero público para áreas comunes
Por eso el gobierno capitalino mantiene desde hace dos décadas un programa de apoyo. Según la evaluación interna de la PROSOC, nació en 2001, cambió a Ollin Callan en 2007, a Rescate Innovador y Participativo en Unidades Habitacionales en 2019 y, desde agosto de 2021, se llama Programa para el Bienestar en Unidades Habitacionales. En 2023 tuvo un presupuesto autorizado de 250 millones de pesos con la meta de atender al menos mil unidades; en 2024 subió a 290 millones con una meta de 1,300. La propia evaluación advierte que, aun con el aumento, los recursos siguen siendo insuficientes frente a la demanda.
En agosto de 2025, la jefa de Gobierno Clara Brugada anunció que el programa, rebautizado como Otoch, tendría más de 600 millones de pesos para 1,200 unidades, según Chilango: 600 recibirían mantenimiento mayor, 400 mantenimiento menor y 200 actividades de cultura condominal. El mecanismo pide que las asambleas vecinales elijan comités que supervisen las obras, una forma de devolver a los residentes el control sobre su propio entorno. Es dinero para lo que nadie puede pagar solo: la cisterna, la fachada, el cableado.
La discusión, además, sigue abierta en el Congreso capitalino, que en 2026 anunció la ruta para elaborar una nueva ley en materia condominal. Mientras tanto, en los conjuntos se mezclan viejos residentes, hijos que heredaron el departamento y nuevos inquilinos, en una ciudad donde la presión sobre la vivienda también llega a los edificios, como se explica en Airbnb en CDMX: el barrio que se renta por noche y la vivienda que se encarece. La unidad habitacional sigue siendo uno de los lugares donde más se negocia la vida en común.
Al caer la tarde, el patio vuelve a llenarse. Alguien saca una silla, los niños patean un balón contra la pared del edificio y en la caseta se acumulan los paquetes del día. La convivencia no se resuelve en una asamblea ni en una ley, sino en esos pequeños acuerdos que se repiten cada día entre vecinos. En una ciudad de millones, la unidad habitacional sigue siendo una escuela de vida compartida.
Foto: Daniel Lobato Bolaños / Unsplash. Edificios vistos desde Tlatelolco (ilustrativa).
Fuentes: PROSOC: Reglas de Operación del Programa para el Bienestar en Unidades Habitacionales 2023; PROSOC: Evaluación Interna 2025; PROSOC: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal; INEGI: Encuesta Intercensal 2025, Ciudad de México; Evalúa CDMX: Encuesta sobre Condiciones Sociales de la Ciudad de México 2024; Congreso de la Ciudad de México: elaborará nueva ley en materia condominal; Gaceta UNAM: Tlatelolco, proyecto de modernidad, a 60 años; Publimetro: unidades habitacionales tendrán presupuesto anual garantizado; Chilango: CDMX renovará 1,200 unidades habitacionales en 2025; México Desconocido: Unidad Habitacional El Rosario; Metalocus: UH INFONAVIT CTM Culhuacán. Consultadas el 9 de noviembre de 2026.