En un edificio, el desastre puede comenzar con un temblor, una inundación o un incendio; pero también con algo menos visible: la falta de previsión. En la Ciudad de México, donde septiembre conserva el peso de los sismos de 1985 y 2017 en la memoria colectiva, apenas entre 7 y 8 por ciento de los condominios cuenta con un seguro que proteja al inmueble ante un siniestro, de acuerdo con MCB Asesores Condominales. Esto significa que nueve de cada diez se encuentran desprotegidos.
El riesgo no termina en los terremotos. Hundimientos, socavones, lluvias intensas, inundaciones, incendios, explosiones y el deterioro de los edificios también amenazan el patrimonio. José Arturo Martínez Castañeda, abogado especializado en gobernanza condominal, señala que la Ley de Propiedad en Condominio establece que son los propios condóminos quienes deben contratar la póliza, no el administrador. Además, advierte que el seguro ligado a un crédito hipotecario no protege automáticamente las áreas comunes ni el porcentaje de indiviso que corresponde a cada propietario.
La prevención también tropieza con la falta de organización. El especialista señala que muchos inmuebles operan sin administrador formal, libro de actas registrado o asambleas protocolizadas, mientras que la administración suele quedar en manos de vecinos sin preparación técnica o legal. A esto suma una supervisión institucional que considera insuficiente y un mercado asegurador que, en algunos casos, no comprende adecuadamente las particularidades del régimen condominal, lo que puede terminar en inmuebles sobreasegurados o subasegurados.
El problema se vuelve más delicado cuando el dinero de todos termina bajo el nombre de una sola persona. Martínez Castañeda advierte que algunos condominios contratan las pólizas a nombre personal del administrador o del presidente de la mesa directiva; en un siniestro, una indemnización millonaria puede llegar directamente a esa cuenta. Si el titular fallece, incluso los recursos pueden integrarse a su herencia y obligar a los vecinos a emprender un juicio para recuperarlos. Por ello, recomienda organizar legalmente el condominio como Asociación Civil para contar con personalidad jurídica y cuentas institucionales; mientras esto ocurre, plantea medidas de protección para evitar que los recursos queden sin respaldo.
La seguridad, sin embargo, empieza mucho antes de que llegue el siniestro. El especialista subraya la necesidad de contar con un plan interno de protección civil, un comité de seguridad activo y administradores con competencias acreditadas. También pide conocer con precisión qué cubre la póliza, por qué monto, cuáles son sus exclusiones y quién aparece como beneficiario. En un edificio, la prevención no termina detrás de la puerta de cada departamento: los pasillos, las vías de evacuación y el patrimonio común también pertenecen a todos.