A media mañana, en una calle arbolada de la Juárez o de la Roma, el sonido más repetido ya no es el del camión del gas ni el del afilador: es el de las rueditas de una maleta sobre la banqueta. Frente a un portón aparece una caja con candado y código, alguien teclea los números en el celular y desaparece escaleras arriba. En muchos edificios de la zona central, los vecinos de toda la vida conviven con huéspedes que se quedan unas cuantas noches y se van. Ese ir y venir es la cara más visible de un fenómeno que cambió la economía de los barrios: la renta de vivienda por noche a través de plataformas digitales.

Cuántos anuncios hay y dónde se concentran

La escala ya no es marginal. Con datos de Inside Airbnb, Expansión reportó en agosto de 2026 que en la Ciudad de México había 31,057 anuncios en Airbnb, de los cuales 20,719 eran casas o departamentos completos y 9,951 habitaciones privadas. La distinción importa: una habitación compartida convive con quien vive ahí, mientras que un departamento completo suele significar una vivienda que dejó de estar disponible para alguien que buscaba mudarse.

La oferta tampoco está repartida de manera pareja. En mayo de 2026, con un total de 26,294 anuncios en la capital, la alcaldía Cuauhtémoc concentraba 12,171, casi la mitad; le seguían Miguel Hidalgo con 4,421 y Benito Juárez con 2,994, según la misma fuente. Un análisis de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), basado en Inside Airbnb, encontró que Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Coyoacán reunían el 84.62% de los anuncios de la ciudad, y que el 65.31% correspondía a viviendas completas.

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Para dimensionar lo que eso significa en un solo territorio, el Censo de Población y Vivienda 2020 del INEGI registró 196,466 viviendas particulares habitadas en la alcaldía Cuauhtémoc, donde vivían 545,884 personas. Si se comparan esas cifras con los anuncios de 2026, resultan alrededor de seis anuncios por cada cien viviendas habitadas censadas. Es un cálculo propio y grueso, porque mezcla años distintos y no todos los anuncios son viviendas completas, pero ayuda a entender por qué en algunas cuadras parece que cada edificio tiene al menos un departamento para turistas.

Del departamento de al lado al negocio de varios inmuebles

La imagen del anfitrión que renta un cuarto para completar el gasto convive con otra muy distinta. El estudio de HIC-AL, con datos de junio de 2024, identificó a 1,213 anfitriones con al menos un espacio reservado más de 180 noches al año; de ellos, 456 tenían más de un espacio en esa condición y concentraban el 76.43% de esos alojamientos. El mismo documento estimó que la renta corta llegaba a rendir el 289% de lo que se obtendría con un arrendamiento tradicional, una diferencia que explica por qué tantos propietarios prefieren el huésped de fin de semana al inquilino de largo plazo.

Ese incentivo también reacomoda la vida cotidiana del edificio. Un departamento que antes tenía inquilino fijo ahora necesita limpieza entre estancias, cambio de sábanas y alguien que entregue llaves, de modo que alrededor del huésped se organiza una pequeña economía de servicios. Para quien vive al lado, la diferencia se nota en lo menudo: caras nuevas en el pasillo, maletas a deshoras y menos vecinos con quienes organizar la junta de condóminos. La colonia empieza a sentirse como un lugar de paso, aunque sea su casa.

Lo que pasa con las rentas de largo plazo

El efecto que más preocupa a vecinos y autoridades es el precio de la vivienda. De acuerdo con el Index de Inmuebles24 citado por Expansión en agosto de 2026, rentar un departamento de 60 metros cuadrados con dos recámaras en la capital costaba en promedio 21,921 pesos al mes a mediados de 2026, un alza anual de 9.6% frente a una inflación de 3.6%; es decir, 2.6 veces más rápido que los precios en general. En Cuauhtémoc el promedio llegaba a 29,149 pesos, y entre las colonias más caras aparecían Hipódromo, con 38,419 pesos, y Juárez, con 34,044. Las rentas no suben solo por las plataformas, pero las colonias donde más se encarecen están en las alcaldías que más anuncios concentran.

El propio Gobierno de la Ciudad de México reconoció el vínculo en su plan contra la gentrificación presentado en julio de 2025, según reportó Expansión: las viviendas de estancia corta habían crecido hasta 25% en los últimos años y las rentas habían subido hasta 100% en algunas zonas, de acuerdo con el diagnóstico oficial, que no publicó su metodología. Como zonas de tensión inmobiliaria el gobierno enumeró Hipódromo, Condesa, Juárez, Zona Rosa, Roma Norte y Sur, Doctores, Buenos Aires, Escandón y San Miguel Chapultepec.

El contraste es llamativo si se mira el inventario completo. El Censo 2020 contó 3,035,125 viviendas particulares en la ciudad, de las cuales 207,026 estaban deshabitadas (6.8%) y 71,780 eran de uso temporal (2.4%). Es decir, la ciudad no solo discute cuántas casas faltan, sino cómo se usan las que ya existen y quién puede pagar por vivir en ellas.

Las reglas que intentan ordenar la renta por noche

La regulación llegó por etapas. En abril de 2024, la Gaceta Oficial de la Ciudad de México publicó una reforma a la Ley de Turismo que creó un padrón de anfitriones y otro de plataformas, y obligó a estas últimas a reportar cada seis meses a la Secretaría de Turismo capitalina información sobre rentas, noches ocupadas y cumplimiento fiscal. En octubre de ese año, otra reforma fijó que el registro de una estancia turística eventual solo puede renovarse si el inmueble no superó una ocupación del 50% de las noches del año; por encima de ese umbral, la actividad pasa a regirse por la Ley de Establecimientos Mercantiles. La misma reforma prohibió destinar a hospedaje temporal las viviendas de programas sociales y las reconstruidas tras el sismo de 2017.

En lo fiscal, según la publicación especializada IDC Online, el impuesto sobre hospedaje en la capital es de 3.5% para hoteles y de 5% cuando el alojamiento se contrata por plataformas digitales, que retienen y pagan el gravamen desde 2022. El sistema de registro de anfitriones y plataformas comenzó a operar en 2026 y su plazo se amplió, mientras que asociaciones del sector, como AMVITUR, pidieron al Poder Judicial capitalino revisar la regla del 50%. La jefa de Gobierno, Clara Brugada, ha estimado en alrededor de 30,000 las viviendas dedicadas al alojamiento temporal.

Más allá de las cifras, la discusión de fondo es qué tipo de barrio quiere la ciudad: uno donde la vecina sabe quién vive en el tercer piso o uno donde el código del candado cambia cada semana. Ni el turismo ni las plataformas van a desaparecer, y para muchas familias rentar un cuarto es un ingreso que sostiene la casa. Pero mientras el mapa de anuncios siga dibujando la misma mancha sobre las colonias centrales, la pregunta seguirá sonando en cada portón: quién se queda a vivir cuando la maleta se va.

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